L'appauvrissement des locataires serait-il en cause ?

François Saillant, coordonnateur du Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU)

Le 1^er juillet s'annonce, cette année encore, désastreux pour des centaines de personnes et de familles qui se retrouveront sans logis, incapables de se trouver un logement par leurs propres moyens À deux mois de cette date fatidique, près de 500 ménages sont déjà dans cette situation dans les régions de Montréal et de Gatineau.

Les loyers, eux, sont en hausse dans plusieurs grands centres urbains du Québec. Déjà, en 2001, ils ont augmenté de 6 % dans la région de Gatineau, de 4,2 % dans celle de Montréal, de 3,8 % à Québec. Le même scénario est en voie de se reproduire - et peut-être d'empirer - en 2002. Il s'en suit évidemment une augmentation du nombre de demandes de fixation de loyer à la Régie du logement. En 1998-1999, à peine 2736 demandes avaient été déposées ou relancées à la Régie du logement. En 2000_2001, ce nombre devrait dépasser les 10 000.

La discrimination dans la recherche d'un logement continue de faire des victimes chez les familles avec enfants, les personnes assistées sociales ou les minorités visibles. La hausse significative du nombre de plaintes à ce sujet à la Commission des droits de la personne en est un indice, mais elle permet tout juste de percevoir la pointe de l'iceberg.

Ce ne sont là que quelques effets de la très sévère pénurie de logements locatifs qui touche non seulement les régions métropolitaines de Montréal, Québec et Gatineau, mais aussi dix agglomérations urbaines importantes dont Drummondville, Granby, Joliette et Saint-Jean-sur-Richelieu.

Au total, près de 80 % des locataires du Québec habitent dans un centre urbain qui est touché à un niveau ou à un autre par la pénurie. Jamais, depuis que la Société canadienne d'hypothèques et de logement publie des statistiques sur le taux de logements inoccupés, la rareté n'a-t-elle été aussi sérieuse et généralisée.

Les analystes de la SCHL ont souvent tendance à considérer que c'est «la bonne tenue de l'économie québécoise» qui est à l'origine de la situation actuelle. C'est pour le moins court comme explication.

Il est vrai que la demande de logements a augmenté dans les dernières années, le nombre de ménages formés annuellement oscillant autour de 40 000 depuis 1998 alors qu'il se situait davantage dans les 25 000 entre 1995 et 1997.

Ce que les analyses officiels passent par contre souvent sous silence c'est que, si la demande de 1ogements a augmenté, l'offre, elle, s'est raréfiée. En fait, elle n'a à peu près pas arrêté de chuter depuis le début des années 1990; De 1985 à 1990, le nombre moyen de logements locatifs mis annuellement en chantier au Québec était de 18 500 logements. De 1995 à 2000, il n'était plus que de 3000.

Comment expliquer cette situation? Comment expliquer surtout que la pénurie actuelle de logements ne provoque pas de boom dans la construction de logements locatifs, comme elle devrait normalement le faire?

Comme le mentionne fort justement le professeur J. David Hulchanski de l'Université de Toronto, «lorsqu'ils veulent expliquer le manque de construction de nouveaux logements locatifs, les analystes immobiliers montrent habituellement du doigt les contrôles de loyer, les règlements municipaux et les taxes», mais «peu s'interrogent sur la capacité des consommateurs potentiels les ménages locataires _ de payer des loyers suffisamment élevés pour que l'investissement consenti par les développeurs s'avère rentable».

Les propriétaires de logements ne se gênent pas pour affirmer que le marché du logement n'est plus rentable et qu'il suffirait de le déréglementer pour que la construction de logements locatifs reparte de plus belle. En fait, ce n'est pas le marché qui n'est plus rentable, ce sont les locataires mêmes. C'est bien beau de construire des logements locatifs neufs qui se loueront

700$ à 800$ par mois _ ce que le contrôle des loyers n'empêche d'ailleurs absolument pas - encore faut-il qu'ils puissent trouver preneurs. Or, il reste bien peu de locataires capables de payer de tels loyers.

Une étude récente de la Société d'habitation du Québec montre que le revenu annuel médian des ménages locataires a diminué de 27,7 %, en dollars constants, entre 1981 et 1996, alors que le revenu des ménages propriétaires n'a baissé que de 4,5 %. Les auteurs de l'étude ajoutent «ce dernier phénomène est une bonne illustration du déplacement des ménages les mieux nantis vers la propriété et, en corollaire, l'appauvrissement relatif de la population locataire».

Une autre étude subventionnée par la Société canadienne d'hypothèques et de logement parle carrément de «résidualisation» des locataires, «c'est-à-dire qu'à mesure que les ménages à revenu supérieur accèdent à la propriété, le groupe résiduel se marginalise davantage par rapport aux marchés du travail et du logement,.

Loin de se résorber, ce phénomène s'est accentué dans la dernière année, les locataires moins démunis qui hésitaient encore à accéder à la propriété s'étant décidés à franchir ce pas sous l'effet combiné de la rareté de logements locatifs et des bas taux d'intérêts.

Compter sur le privé ?

On peut et on doit donc se demander comment les promoteurs immobiliers pourront dans de telles circonstances démontrer un quelconque regain d'intérêt pour la construction de logements locatifs. L'Association provinciale des constructeurs d'habitation du Québec (APCHQ) propose toute une panoplie de mesures fiscales et autres visant à les encourager à investir dans ce domaine. Non seulement de telles mesures accentueraient elles des iniquités fiscales déjà considérables, mais leur efficacité serait pour ie moins douteuse.

C'est ailleurs qu'il faut chercher, du côté d'investissements publics massifs et récurrents dans la construction de logements sociaux, mais aussi du côté de l'adoption d'une politique d'ensemble de lutte à la pauvreté. Sinon, nous nous retrouverons dans la situation de villes comme Toronto ou Vancouver où la pénurie de logements dure depuis maintenant dix ans.